1. 부동산 경매 권리 분석이란
경매에 관심은 있지만 쉽게 접근하지 못하게 하는 보이지 않는 장벽 중에 하나가 권리 분석이라고 생각합니다. 경매에서 권리 분석이란 경매 물건을 낙찰받은 사람이 어떠한 부담을 인수하는지 법적으로 분석하는 것을 의미합니다.
낙찰자가 경매 물건을 낙찰받으면 기본적으로 부동산 등기부에 있는 말소 기준 권리부터 말소 기준 권리 후에 생긴 권리는 모두 말소됩니다. 그러나 말소 기준 권리 전에 등기된 권리와 말소 기준 권리 전에 대항력을 갖춘 임차인의 권리는 낙찰자가 그 부담을 인수해야 합니다. 다시 말해서 낙찰자가 임차인에게 보증금을 물어주는 경우가 생길 수도 있고 낙찰자가 낙찰받았지만 나중에 소유권을 뺏기는 경우가 생길 수도 있습니다.
따라서 경매 물건을 낙찰받고도 임차인에게 보증금을 추가로 내어주거나 어렵게 취득한 소유권을 빼앗기지 않으려면 경매 물건에 대한 기본적인 권리분석은 낙찰자 스스로가 할 줄 알아야 한다고 생각합니다. 물론 요즘은 권리분석까지 모두 제공하는 유료 사이트가 있습니다만 낙찰자 스스로 권리분석을 할 줄 아는 것이 혹시 모를 사고(?) 방지를 위해서 의미 있다고 생각합니다.
권리 분석은 경매 대상 물건이 낙찰되었을 경우 부동산 등기부의 말소 기준 권리가 어느 것인지 아는 것입니다. 그렇다면 말소 기준 권리는 또 무엇인가요?
2. 말소 기준 권리
말소기준 권리는 낙찰자에게 등기부 상 모든 권리를 말소시키고 깨끗한 등기부를 주기 위해서 동기부에 있는 모든 권리를 말소시키는데 그 기준이 되는 권리입니다. 이 말소기준 권리 이 전에 등기된 권리는 낙찰되어도 등기부에서 사라지지 않고 계속 남게 됩니다.
말소기준권리는 1. 압류, 가압류, (근) 저당과 2. 전세권, 등기된 임차권이 있습니다.
가. 압류, 가압류, (근) 저당
등기부에 있는 압류등기, 가압류등기, (근) 저당 등기는 말소기준권리입니다. 만일 경매개시결정 등기가 최선선위 등기이면 경매개시결정등기(압류등기)부터 그 후에 기입된 모든 등기는 원칙적으로 말소됩니다. 예외적으로 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 가처분이 있는 경우 말소기준권리보다 후순위 이어도 이 가처분 등기는 말소되지 않습니다.
나. 전세권, 등기된 임차권
전세권이 등기부에 최선순위 권리로 등기되어 있으면 주의가 필요합니다. 최선순위 전세권은 배당요구를 해야만 말소가 됩니다. 최선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 최선순위 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 됩니다. 또한, 최선순위 전세권자가 임차인 자격으로만 배당요구를 하고 전세권자 자격으로 배당요구를 하지 않았다면 이 전세권 역시 말소되지 않습니다. 따라서 전세권이 최우선 권리인 경우 반드시 전세권자가 배당요구를 하였는지 확인하시기 바랍니다.
등기된 임차권은 등기된 임차권이 최선순위인 경우와 다른 말소기준권리보다 후순위인 경우로 나눠서 살펴봐야 합니다.
우선, 등기된 임차권이 최우선순위 권리인 경우 임차인이 배당요구를 했으면 등기된 임차권이 말소기준 권리가 되고 임차인이 배당요구를 하지 않았으면 매수인이 인수해야 하는 권리가 됩니다.
주의할 점은 등기된 임차권이 다른 말소기준권리보다 후순위인 경우 임차인이 대항력을 갖추었는지 확인해야 합니다. 만일 임차인이 대항력을 갖추었다면 다시 말해 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음날이 등기부상 말소 기준 권리등기일보다 앞선다면 이 등기된 임차권은 임차인이 배당요구를 하지 않는 한 말소되지 않습니다. 따라서 매수인이 인수해야 하는 권리가 됩니다.
정리해 보면, 말소기준 권리는 압류, 가압류, (근) 저당, 배당요구를 한 전세권, 배당요구를 한 등기된 임차권은 말소 기준 권리가 됩니다. 말소 기준 권리 이후에 등기된 권리 중 건물철거 및 토지인도를 원인으로 하는 가처분등기와 대항력을 갖추고 배당요구를 하지 않은 등기된 임차권은 말소되지 않으니 주의하시기 바랍니다.